一方面，零售业商家希望扩张自身的业务范围，另一方面是政策和行业的负面影响，这种矛盾在今年年底将会集中显现，届时传统零售行业将出现波动和整合。
除外资设限、银行贷款自有资金比例上升等因素之外，据传由商务部起草的大型购物中心监管规定政策即将出台，上海商业地产近期出现租金和外来投资双双下挫的局面，而同属于泛零售业态中的软商业异军突起，支撑起上海的零售物业租金。
租金和外来投资双下挫
在经历了前几年高速增长的时期后，租金收益增幅明显趋缓已是不争的事实，高力国际报告预测，今年下半年上海零售物业租金将延续这种趋势，整体涨幅回落到4%~5%。
2006年上半年度，上海的零售物业市场虽然依旧呈现稳健的发展态势，但租金涨幅开始趋缓。租金比2005年同期增加了4.8%，而2005年度比2004年度增加了8%，2004年度比2003年度增加了11.8%。
高力国际中国华东地区常务董事翁琳表示，上海市社会消费品零售总额大幅增长，刺激了国内及跨国的零售企业不断扩张；2004年底向外资全面开放零售行业，进一步扩大零售企业对优质零售物业的需求，在这样的刺激下，上海市商业营业用房投资近几年呈现快速增长态势。2005年，上海市商业营业用房投资较2004年同比增长高达30%。进入2006年，这种趋势依旧。目前，开发商正积极兴建零售物业以满足零售商对此的强烈需求。
“但是，快速的开发带来的是供应量的过剩。目前，上海大型购物中心、超市、连锁家电卖场等传统的零售业态的物业供应已经过剩，租金压力不断加大。”第一零售网总编丁利国说。
上海传统零售物业租金压力在下半年会更为明显。商务部起草的大型购物中心监管规定政策一旦出台，将对上海的传统零售物业产生非常大的负面影响，打压市场对零售物业的供应需求。
近日，零售业大型的商家并购行为，也大大减少了商家对零售物业的需求量。
7月25日，国美宣布以52.68亿港元“股票＋现金”的形式并购永乐。国美方面的人士表示，并购完成后，永乐随即退市。丁利国分析，国美收购永乐后，两家门店的总数量肯定会减少，对零售物业的需求量也会随之减少。
另外，上海传统大卖场之间的竞争越来越激烈，使得一些大型品牌连锁卖场单店销售额下降，经营非常困难，对零售物业的需求量也会有一定的负面影响。丁利国表示，这种压力直接体现在上海零售物业租金整体停止上涨态势，近郊甚至有下跌的可能性。
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