【张璋】：就是用建筑设计方案代替商业方案，就是说用建筑设计代替商业设计。我们大家众所周知，一个商业物业，它要满足后期的经营，要有一个物业的空间载体，那么这个空间的物业载体，首先要进入设计的。中国应该说到现在为止，大量的商业物业由谁设计出来的？就是由设计院、建筑设计公司或者说建筑设计师独立完成的，他们没有通过专业的商业设计公司来做。这是我们中国目前几年刚刚出现的一些新型的专业公司，我们到欧美，到日本，甚至到新加坡，国外的设计公司很发达。我们现在的设计公司有相当与我们农村的医院，我们到农村的医院去看病，不管是男科、妇科，还是什么科，医院的医生都能治。我们看看北京的医院怎么治病？就是哪儿不好就看哪科。为什么说农村医院的医生什么都能治？应该说什么都能治的医生，结果是什么都不治理。我们说在北京有一种专业医生，他就治一科，他在这方面很专业。农村的裁缝，那是从爷爷的服装，到儿子的服装，从你的内衣到裤子都能做。我们应该说我们现在看到有很多设计师，设计男装的一定不会设计女装。为什么？是因为他分类很专业。目前我们中国的设计公司、设计院、设计师们，购物中心能设计，医院也能设计，酒店也能设计，百货也能设计，室内能设计，室外也能设计。那么我们认为，作为一个商业物业来讲，首先需要做的是我们应该先有商业设计，再有建筑设计。我们不能建筑设计来代替商业设计，而我们很多商业物业人，建设者，投资者们，他首先找谁？设计师、设计院，他们从专业的角度，比如说这种建筑规范，消防的规范，应该说很好。但是商业物业还有一种规范，服装之所以能穿，是因为符合一个人的穿着的规范。我们举一个简单的例子，我们下个月在河南南阳有一个项目要进行再开业，今年春节前夕，也就是今年2月份要再开业，后来又关门，为什么又关门？是因为没有任何的商业的介入，他请了某一个大学的城市设计院来做设计，最后都不适用。包括我们消费者的一些基本的需求的需要，所以我们认为这是目前中国在商业物业建筑设计方面的一大误区。第二大误区，是叫建筑设计先于商业设计。有人说这个物业设计也做了，最后为了要开一个商场，最后为了要引进一个主题商家，才开始想着要请专业的设计公司来做，最后这个时候，那就只好西服改成马甲了。最后有很多物业店，最后就不适用了。
【张璋】：再比如说一个购物中心，那至少要有通风排水，有煤气管，有垃圾处理，那么这些问题在之前，可能就没有做，那么这样就没有办法满足后期商户的需要，满足不了居民的需要。应该说百老汇也好，等等等等一些数码专业店，但是最后自始至终，它签不了约，他签下来，原因在哪儿？原因在这个物业的前期规划设计，都满足不了专业店的需要。再比如说我们在做一个专业规划项目，它是专门做妇女儿童应用的一个服务的购物中心，它设计了很多配套功能，比如说儿童餐厅，那么就有可能有很多物业的要求，再比如说做儿童娱乐，那儿在这个物业空间里面，就放不下去，那么整个物业前期的建筑方案，已经做死了，已经定型了，要再改它，没有办法改。
【张璋】：第三大误区，就是用营销策划来替代商业规划。我们中国的商业、物业的投资人，房地产开发商，他们往往有一个习惯，就是请策划公司来给他做策划。我们说策划更多的是一些概念性的东西，不能落地，比如说我们讲的很多很多专业的东西，这些照度啊，这种设备的配套，这种空间的结构，这种交通组织，那么这些问题，是怎么解决的？它是用专业人员来做的。而策划公司往往解决什么？比如说刚才我们这一个松下电工，他讲到了照度应该是多少拉丝，用什么的排度来体现空间环境和氛围，而策划公司提出来一种，比如说要打造一种良好的购物氛围。如果说一个飞机只能上天，而不能入地，那这个飞机是不是很可怕呢？一个商业物业的规划设计。这是我们认为第三个误区。比如说我们同样在密云做这个项目，那么这个项目的话，他前期的老板是请了北京很著名的一个策划公司，就是一个销售代理的策划行，花了50万块钱做的报告，最后的结果是物业建出来以后，完完全全不能满足主力商家和商户的需要，那么这个报告的话，最后就在空中飘，而不能在地上跑。一个商业物业，不能简单地用一个营销来替代商业规划。这是我们认为规划设计的第三大误区。
【张璋】：第四大误区是重外观形象，轻内部结构。包括昨天我到浙江去，我们的浙江，有一个杭州的项目，它是政府部门的一个重点的项目，政府开了几次会议来审核这个项目，市长、规划局的局长们，以及政府的各级官员，那个项目审来审去，我们开始的时候，最关心的是这个项目，这个项目的外观多少漂亮，多么符合这个城市的周边环境的协调？但是他们没有一个人提出来说，这个物业现在设计以后，符不符合商业敬业？它内部的空间结构，满足不难满足商家、商户、品牌多功能的需要，没有人谈。那么开发商在这个问题上来讲，一味的迎合政府的官员，大家想想，这样一种城市景观和城市地标做了之后，会有什么结果？最后这种结果就是政府的面子很漂亮，开发商的肚子很痛苦。面子有了，肚子空了，也就是说城市景观建的非常漂亮，而开发商没有收益啊，我们认为一个好的商业物业不是外观多么漂亮，不是外观多么符合这个城市的景观，而是内部符合不符合内部的需要。
【张璋】：我们在陕西西安规划一个大型的家居建材购物中心。其中有一个很重要的方面，就是物流的拐弯半径。那么这个在前期的整个设计里面，他们是不考虑的，为什么不考虑？不是说他们真的不考虑，是因为他们不懂。他们更多的是关心这个物业做得多么好看。所以我们认为，商业物业不能是简单的重视外观形象，而忽视内部结构。
【张璋】：第五个误区，重装修标准，轻配套使用。我们也同样做了一个项目，那个装修应该说比我们的会议室装修得还要好，那个柱子是高档的花岗石来包的，但是这个理念，它的电梯，只有单向的上下，没有双向的上下。我说你们花那么多钱把墙面做得富丽堂皇，那就不能配一个电梯吗？再比如说整个厕所，女厕所只有三个蹲位，而男厕所一大排。我们想想，一个商场里面，肯定是女性消费者多。比如说这个营业员、售货员、逛街的顾客，那么男顾客相对比例小一点。比如说电梯一上来以后，两边都是很好的品牌，那个休息椅子，不是像我们肯德基的硬板凳，而是沙发，让大家坐在那儿很舒服。这样一种非常人性化的配套，你产生了好感的时候，那么你对这个商业物业就产生了好感。
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