【郭增利】：商业的发展与社会的发展，我们现在看这锥城市发展，其实购物中心商业就业，商业地产作为一个诚实的基础设施，这在其他的国家都得到充分的验证，在中国也不例外。不论是从市区的外扩，还是城市功能的改善，在这几个方面，特别是这种新城市的观念影响也使商业零售业中心地方进一步得到加强。大家可以清楚地看到一点，我们过去通常谈商业是谈产权，卖更多的价钱，但是会发现，开发商持有的物业在进一步增强，特别是有一个可喜的现象，大型的品牌地产商进入到了商业地产领域，就形成了一种强者进入，弱者退出的现象。在中国成功运营的购物中心，一个项目得到比较稳定的发展之后，他在快速地向其他城市渗透。而且在这种发展过程中，被零售商关注的热点非常非常高。强的开发商更多的进入到商业地产中心，使也整个商业的恩产业化程度得到迅速加强。其实综合性的物业，在整个的商业地产当中，所占的比重越来越高的，而且从综合性物业的角度，我们在谈空间的设计，节能的规划，其实针对商场是一种表现形式，所以在整个一个综合性的物业，交给一个开发商完完成的时候，面对更多的问题，就是如何用最低的成本，为未来整个的运营降低这种综合支出，特别是在最后的时候。在这些收入当中，有哪些跟空间的设计有关系，有哪些跟节能的规划有关系。
【郭增利】：这就是我讲华润的例子，它是一个综合性的物业，在这种综合性的物业当中，其实对整个商业的空间设计非常高，我们酒店、商场、写字楼以什么样的方式匹配，甚至在内部，我们酒店跟写字楼、跟商场之间如何连通，这些在设计方面有很大的影响。这种很好的设计，在三者相互发挥正面的拉动作用，很有帮助，我们看到很多项目在三者不同的物业性质方面，其实在设计上缺陷比较多。那么这种缺陷的存在，就召开很多商业物业这种综合性的物业，它的人流、互动、共享达成的效果不是很理想。你可能还要对商业物业购物中心的趋势有一种了解，在这种趋势的了解过程，我们要抓住一点，就是零售商，为什么？在整个商业地产发展过程，也是在一直变化的，大家其实可以看到，过去中国的商业地产商在跟零售商合作的时候，零售商要拿很大的面积，我们今天上跟零售商也讨论了这个，大家有没有发现一个特点，包括在拓展成功以后，它单店的销售额，发生了很大的变化。我们其实要关注的是当这种需求方产生变化之后，我们物业的开发人，我们物业的设计者，可能都要结合这个物业的最终使用，做很多设计方面的考虑，规划方面的考虑。购物中心主体化的趋势，包括它的类型是热日益丰富的。也出现了购物中心这种趋势，包括专业服务领域得以分工，协作化趋势。
【郭增利】：在中国，存在一个很大的问题，我们的开发团队，是无所不能，是包罗万象的，但是实际上我们今天这两个主题，在国际的零售房地产发展，都是走了外包服务，我们在中国对照咱们自身开发商的组织结构，我们会发现很多很多的，就是很多环节都由我们自己完成，这种外包体系不发达，对中国自身的开发商，确实产生了很大的影响，我们必须通过完善自身的架构，去实现这个目标。在新的形势发展下，我觉得未来对开发商而言，只要能够准确地提出需求，把这种需求交更专业的设计公司，交给给专业的恩规划公司，他会给咱们交出一份漂亮的答卷。我们跟CBC，差不多在6、7年以前就有这种接触，有这种联系，为什么这样很好的方法，在中国推的难度比较大？对自身专业细化，能够细化到一定的程度以后，不能靠自身去解决。还有整个大趋势上来看，便利性需求在逐渐升温，同时购物中心开发的主体，也在日益多元，特别是大型的恩国有企业正在进入。开发商对购物中心也好，我觉得这种迅速的升化，我有亲身的体会。过去的开发商考虑更多的问题是如何通过设计把这个铺子卖更好的价钱，但是现在的开发商很理智，同时能不能让好的设计给我们自身未来的整个的开支，也就是给我的运营成本，能够提供很多便利，能够降低我的运营成本，其实很多开发商在这方面的专业认知，这种升化的速度非常快，我想也这是整个行业发展中，非常值得肯定的，或者说从行业前景来看，是一个很好的特征。这是从大的趋势上看。
【郭增利】：我们刚才讲，谈设计也好，谈空间规划也好，谈节能规划也好，其实离不开使用者，我们现在看物业中心发展到今天，商业地产发展到今天，其实已经开始对零售业态产生了非常细致的影响。我今天重点谈超市、百货，其实几年以前，更多的物业开发商，以满足零售商的使用，就是实用功能是放在第一位，那个时候中国的物业持有者，物业的开发者，对零售商不可能产生任何的影响，但是当中国的商业地产量足够大的时候，也当零售商到了一定的阶段，需要重新整合的时候，出现了一种反作用力。同百货业态来说，我们可以看到，在中国很多的百货店，从过去单纯的去追求价值，开始做细化，无论是高档的百货，时尚的百货，品牌百货，折扣店的百货，还有专门适合购物的百货都应运而生了。我们开发商是不是能够让设计公司结合零售业态在选址，做充分的考虑，这是从百货角度。其实从专业店角度，这个更加明显。中国的专业店是被忽略的市场，应该说国外的零售业之所以强，并不是因为百货强，而是因为专业店、专卖店的市场非常强，它的分类很细致。在这种专业店市场逐渐的兴起的情况下，反过来对于从一个商业地使用的角度，他对商业开发者提出很多要求。同时大家可以看到，过去我们的大卖场，那时候的体量往往是1万5，很高很高，但是现在大家发现又是一个可喜的现象，个有很多超市在做自身业态的分析，当然可能是4000平方米，那么有7、8千平米的，也在跟区域性购物中心做结合，我想未来的整个商业运营的市场，不同的零售品牌，会和不同的零售品牌下的不同的发展模型，会和不同的类型购物中心做战略型的整合。无论从超市角度看，还是从专卖店角度看，这个变化都是非常明显的。
【郭增利】：开发要点方面，其实开发商需要的是资金，那么它就能完成开发的项目整体的过程了。但是我们来看他的开发条件，包括投资时机，第三点比较重要，就是财务规划，运作能力，这里面最主要的问题就是成本的控制，大家可能看到土地是成本，对于一个购物中心来说，它能一直在花销的就是运营成本，我们希望把后期的购物中的运营成本做充分的考虑，我最后会给大家一张表。五它有一个成本的构成，也就是在购物中心当中，人力成本是34%，电费水费、清洁费，其实这个比例在很多的，这是经过成熟的购物中心，64家购物中心提炼出来的，我们可以看到，我们无论从店，这种消耗性的，这些开支在跟我们在规划当中，在设计当中有很多的关系，这种涉及的理念，你在前期给设计公司提出的规划方案，会直接影响在后期整个支出成本的情况。如果你有一个很好的设计，特别是做了很好的规划，对你34%的电费的节省有很好的帮助。我们有一些购物中心，在经过一些店面的时候，假定这个店附近客流量达到一定的时候，当这个区域的人，没有足够指标的时候，它的量就会下降，其实这是一个国外的粒子，那么这种例子很简单，可是如果对于购物中心来说，如果能够节约每一点，对于你全年计算总体成本的时候有很大的帮助。当你用收入减去支出，你资本市场的物业价值会放得快。除了增加收入还有就是降低我们的支出，这是两个对于购物中心来说，非常非常关键的因素。
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