【郭增利】：这是我们刚才简单地讲开发条件这块，还有就是购物中心到底是做什么的？我觉得在这种环节讲这个东西，似乎跟主题不太相似。业主关注的是他的资产值，这样就势必涉及到一个调整改造，购物中心二次更新，当你在受气开发过程当中，你用很节约的材质，用很低廉的材料，你可能表面是节约的成本，但是当10年、8年周期到了时候，你会发现自己的购物中心必须要改造，特别是当这种改造的价值，你要出售到物业的时候，特别是物业已经使用过5年了，二次更新只有8年，你物业的价值在金融机构，在收购的时候，也是非常非常快的。我们要明白购物中心的宗旨，是保证最终资产价值最大化。它跟管理有关系，同时跟你整个的设备、选材、实材有很大的关系。购物中心成功还有一个跟零售品牌有关系，荡然这里面看到的都是跟零售租铺相关，无论是位置，还是定位，商业布局，包括租铺完善，其实购物要成功，刚才我们讲，要看物业的使用者，当物业需求一方，能够达成他的发展目标的时候，对于构筑中心的业主而言，我们讲叫商业布局合理，什么叫商业布局合理？不同的物业之间，这可能也是布局当中的一个表现形式。但是客观地讲，在中国着体的商业运营发展过程中，中国真正意义的空间设计，做的是非常薄弱的，我们认为建筑规划，空间规划，然后才是商业设计，但是目前这三各环节之间，我们中间是缺少的，今天谈到空间设计，我们给消费者呈现一种什么样的空间的穿透力，视觉感到一，大家可以看北京的金融购物中心，其实CID是我在对照很多的不同的涉及公司，这种不同的设计风格的时候，我认为他对空间设计是比较重要的设计公司，他在空间设计方面，首先能够把租户，把业主的目标都能达成，能够呈现出一种质感。
【郭增利】：再就是购物中心资产价值最大化，购物中心就是八个字，统一管理，分散消费者。在统一管理当中，其实无论从规划，还是从设计上，都有非常密切的关系。中国历来就把购物中心的商业管理和物业管理混在一起，认为物管代替了商管，统一的物管当中，包括统一的商管，统一的推广，统一的服务，这是对业主而言的。我们今天之所以在这种场合讲，讲购物中心的统一管理和分散经营，就在于我们通过很好的空间设计为我们未来进入购物中心当中的每一个分散行营的小的租户，能够创造非常舒适的，愉悦的消费环境，也节消费者带来很好享受。我想购物中心表面看是一个商业的东西，这方面的内容也是在中国购物中心发展到一定的阶段，也是需要进一步产业化提高的时候，必然会面对这样的一种专业化更深的，技术性的问题，一定会越来越多的。但是为什么过去几年我们不会讨论这个问题呢？因为过去几年我们开发商更多的是忙着招商，没有在精细化管理方面，有充分的考虑，没有到那个阶段，但是当一个国家，一个城市购物中心发展到一定的阶段的时候，他要做细节化的管理，他对很多今天我们下午要讨论的问题，都会产生很多的需求。
【主持人】：近年由于商业的蓬勃发展，商业能耗占到城市总能耗的20%左右，也成为商业企业的主要经营指出费用，在商业经营利润空间缩小的同时，节能已经成为众多商业企业提升效益的必由之路，国家有关部门也把节能列入能源再造工程。节能已成为大众关心的话题。为此由中国购物中心产业资讯中心联合品牌时报超市周刊主办题为“中国商业空间设计与节能规划高峰论坛”。今天很荣幸有请到亚洲购物中心副理事长郭增利先生演讲，他演讲的题目是“商业物业规划要点与空间设计的需求”。
【郭增利】：那么所以可以可以得出一个非常有利的揭露，但是竣工面积增长率和投资额的增长率在2006年的时候，开始出现了比较接近的情况，那么大家可以看到，这条分色的线，就是全国商业运营用房投资，大致上是13.74%，所以历史上几年，都是这条粉色的线，大大高于社会商品这条据据混色的线，就是说它的市场需求，和在市场的作用价值，开始区域接轨，我想这也是一个行业开始趋向理性发展的重要特征。在商业云放投资额，还有竣工面积方面，也能看得出来，在同比增长率最高点是2003年，2005年到2006年，特别是这两年，商业在房地产投资增幅，也预示着一点，商业地产项目，开始被开发商关注，并且逐渐正在区域谨慎。那么其他的数据，其实我们都是讲商业用房整体的形式，但是总体的特征结论，我们都大家得出来了，我们得出的结论就是商业地产的理性化，同时包括商业地产与零售市场的需求，开始产生接轨，那么再看最后一张图票，在竣工同比增长率方面，在2005年，除了2005年以外，商业用房都高于房地产，特别是2006年商业用房的竣工面积增长0.53%，在很多城市商业地产的招商项目压力比较大，当然这是从总体的情况看，商业用房在市场之间产生一种很复杂的关系。在市场的作用下，正在逐渐趋于接轨，两个增长率，跟2006年之前的百分比的对比，要缩小很多，非常地和谐。
【郭增利】：那么从第二个角度来看，要看商业物业的使用角度，就是零售商有那些变化，我觉得在中国有一个非常好的现象，开始出现了，在城市化进程加快的情况下，城市多商业格局正在逐渐形成，零售企业的扩展，原来单独经营是商业发达的城市中心区，现在做到以城市中心区为主，那么也正是基于这样的特点，产业中心做了大量的研究，也将会从下个月开始，我们也想跟焦点房地产网搞这个的合作，一个主题论坛，这是巡回式，大概要走中国10各城市，我们通过这样论坛的选择推广，在中国发展购物中心，并不一定要是奢华型，其实有大量的社区，有大量的区域性的购物中心，有非常强的市场活力。所以这也是我们在12月底启动的另外一项重要的工作。在部分的城市，开始形成了一种互补的关系，和互动的关系。所以有这样的一种互补和互动关系的形成，对于一个城市多商业的发展，对老百姓会产生非常好的作用。但是在与更多的品牌接触之后的大家发现中国的商业物业非常多，但是适合我们的物业不多，区域型的市场在国外，在购物中心也好，都占有非常高的比重，很多零售品牌的发展，是机遇区域型商业物业的发展，真正的寻找适合于区域发展的这种项目并不多，通常情况下，是把自己的项目定位的符合范围很广，所以就让很多对中国市场有兴趣的品牌，我们看到有很多区域性的购物中心，特别是在北京，大家知道非常明显，不论是从天通苑，还是从望京这个区域，其实这些区域，都是未来这种区域型购物，良好的成长过程。
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