【郭增利】：这是我们刚才简单地讲开发条件这块，还有就是购物中心到底是做什么的？我觉得在这种环节讲这个东西，似乎跟主题不太相似。业主关注的是他的资产值，这样就势必涉及到一个调整改造，购物中心二次更新，当你在受气开发过程当中，你用很节约的材质，用很低廉的材料，你可能表面是节约的成本，但是当10年、8年周期到了时候，你会发现自己的购物中心必须要改造，特别是当这种改造的价值，你要出售到物业的时候，特别是物业已经使用过5年了，二次更新只有8年，你物业的价值在金融机构，在收购的时候，也是非常非常快的。我们要明白购物中心的宗旨，是保证最终资产价值最大化。它跟管理有关系，同时跟你整个的设备、选材、实材有很大的关系。购物中心成功还有一个跟零售品牌有关系，荡然这里面看到的都是跟零售租铺相关，无论是位置，还是定位，商业布局，包括租铺完善，其实购物要成功，刚才我们讲，要看物业的使用者，当物业需求一方，能够达成他的发展目标的时候，对于构筑中心的业主而言，我们讲叫商业布局合理，什么叫商业布局合理？不同的物业之间，这可能也是布局当中的一个表现形式。但是客观地讲，在中国着体的商业运营发展过程中，中国真正意义的空间设计，做的是非常薄弱的，我们认为建筑规划，空间规划，然后才是商业设计，但是目前这三各环节之间，我们中间是缺少的，今天谈到空间设计，我们给消费者呈现一种什么样的空间的穿透力，视觉感到一，大家可以看北京的金融购物中心，其实CID是我在对照很多的不同的涉及公司，这种不同的设计风格的时候，我认为他对空间设计是比较重要的设计公司，他在空间设计方面，首先能够把租户，把业主的目标都能达成，能够呈现出一种质感。
【郭增利】：再就是购物中心资产价值最大化，购物中心就是八个字，统一管理，分散消费者。在统一管理当中，其实无论从规划，还是从设计上，都有非常密切的关系。中国历来就把购物中心的商业管理和物业管理混在一起，认为物管代替了商管，统一的物管当中，包括统一的商管，统一的推广，统一的服务，这是对业主而言的。我们今天之所以在这种场合讲，讲购物中心的统一管理和分散经营，就在于我们通过很好的空间设计为我们未来进入购物中心当中的每一个分散行营的小的租户，能够创造非常舒适的，愉悦的消费环境，也节消费者带来很好享受。我想购物中心表面看是一个商业的东西，这方面的内容也是在中国购物中心发展到一定的阶段，也是需要进一步产业化提高的时候，必然会面对这样的一种专业化更深的，技术性的问题，一定会越来越多的。但是为什么过去几年我们不会讨论这个问题呢？因为过去几年我们开发商更多的是忙着招商，没有在精细化管理方面，有充分的考虑，没有到那个阶段，但是当一个国家，一个城市购物中心发展到一定的阶段的时候，他要做细节化的管理，他对很多今天我们下午要讨论的问题，都会产生很多的需求。
【郭增利】：那么这种需求，反过来会对新的项目产生一种有益的提示和帮助。这是我们讲购物中心，我们刚才说声明周期的问题，我们说仅讲一点，购物中心二次专修，我们刚才讲为什么国外的购物可以使用15年，我记得新加坡有一个购物中心，大概是18年的使用周期。那么18年专修一次，我们有一家中国的购物中心，在第6年的时候，不得不进入到装修。从成长期，到成熟期之间，你的缩短，你的生命周期的缩短，在整个成本中的比重非常大。这个没有记太清，但是在国外看到一个系数，前期的物业的设备，投入的程度，跟后期物业设备的使用、维护，你如何很好很好地维护，有一个关系。但是我们想通过这个例子看，其实对节能也好，对建筑规划也好，有很多很多的要求。我们看商业效益，也也是购物中心要成功，特别是在竞争激烈的情况下要成功，可能必须要面对的问题。有很多显型的效益，也有很多隐性的效应。叫延长资产设备的使用寿命，第二，就是减少物料的损耗。特别是我们在购物当中，叫物管，能够大大降低我们隐性的损失，这是从购物中心显形效益当中，这是跟节能也好，跟建筑规划相关的。
【郭增利】：购物中心我们最后看收入和支出，购物中心的收入，第一项是租金，第二项是管理费。这是按照在整个购物中心收入占比从大到小的排列，租金无疑肯定是购物中心最主要的收入来源，但是大家去，租金跟设计有没有关系？我说有关系。为什么？因为一个很好的品牌，它需要有一个很好的展示形象的时候，它往往愿意付出更高的租金，也是在中国出现一个很有意思的现象，个很多品牌开始关注到与购物中心的合作，因为更多的品牌，特别是刚刚进入中国市场不久的品牌，它有两个功能，第一个功能展示形象，二个功能创造销售额，我为什么把展示形象放在第一位？因为有很多的品牌在中国的发展，是处于战略性考虑的，如果在一个购物中心产生很好的广告效益，那么对支付租金，能够相当于作为企业的推广费用，如果在租金方面，你设计到位，对吸引过来有价值的租户，那效益都是很明显。
【郭增利】： 第二物业管理费，在这个环节中，我希望尽可能的降低零售租户的物业管理费标准。为什么呢？在目前北京、上海，大概有的物业管理到80块，在基本综合投入的时候，我觉得在物业管理费方面，千方百计不降低物业管理费，对于一个购物中心的招商和持续意义都是非常有帮助的。物业管理费靠什么？除了软性的管理降低之外，还有就是我们对一些高效的设备的使用，那对于我们降低物业管理费的帮助也很大。还有我们广告位的租赁，我们这个广告位，在购物中心当中，既然收入占到第三位，我们在空间设计中，有哪些合适做广告位？第一要保持整体的形象，第二在保持形象的基础上，能够增加自身的往高位的租赁收入的来源，提升自己的租赁费用的水平。这也在设计当中很关键。
【郭增利】：还有就是停车场，大家听上去，为什么会把停车场算到收入来源第四项。我想大家听到中国商业地产不好的消息很多，我今天跟大家说一个数字，我们中国的购物中心，一年停车场的收入是过亿，所以我觉得在停车场的规划当中，对商业设计也有很大的考虑，为什么？你是设计成框架的？就是那种分层式的，我觉得太专业的术语，我也不太清楚，我知道在中国购物中心做停车场，有很多方法测算，包括每一位车位占的面积，所以我想，如果在设计当中，能够很好地利用空间，能够很好地给消费者，给开车的带来方便，又有很好的营运能力的话，停车场的收入对购物中心来说很关键。场地的临时租赁恩收入，这个对空间设计来说，要求很高，我们觉得在通道的设计上，这个场地临时租赁收入，花销是其中一项，我们在香港看到很多的购物中心，它的业主在某一块场地没有招商成功的时候，往往业主先自己做，比如说先做一个洗衣房，那么自己投入设备，自己雇佣劳动力，这种场地的空间的占用，但是当他运作很稳定以后，他把整个店转给新的经营者。我刚才个讲购物中心五个收入来源，在设计有很多的考虑和要求，所以在设计和收入来源方面，有一种对比的，有一种相应的关系。
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