在福州住宅市场价格高攀、“高压”政策频出的背景下，一直被“冷落”的商业地产逐渐取代住宅产品的位置成为市场的重心。
福州商业地产在经历了这些年整体供应量相应增大、空置面积增加的混沌与艰难后，一些商业地产项目，如群升、正大、冠亚、宝龙等开始不约而同地祭起了“百货战术”这杆大旗，大型百货仿佛一时间成了福州商业地产救市的上帝。
市场现象
商业地产结缘百货店
今年年初，福州商业地产似乎就有意开始与百货有更为密切的接触。1月份，冠亚地产正式宣布大洋百货入驻冠亚广场。有关人士透露，入驻冠亚广场的大洋百货二店定位为旗舰店，其中60%为国际一线品牌。
5月1日，东百元洪购物中心营业面积达5万平方米的主题百货开业。与以往东百主营大众流行商品的风格不同。据记者观察，元洪东百的一层，为一间紧挨一间的“精品店”，面积多在15至20平方米间，其中主营的商品种类丰富，但总体档次与原来的台江元洪城很相似，从二层往上，则是东街东百常见的商品品牌。针对这样的布局，当时人们的看法不一，有人认为与东百中高档的定位不符，难以带动整个台江商圈品位提高。但也有人认为，这一布局颇见东百功力。既保留了原元洪城的经营户，延续了存续近十年之久的元洪城原来的风格。又通过整体的包装提升其形象，在东百与周边业态间形成一个良好的过渡。
11月19日，东百正式签约进驻群升国际，福州八一七路商业中轴线一个全新的百货时尚商圈即将开幕。据了解，东百群升店将定位在高端精品百货。
去年7月开业以来经营状况一直不佳的正大广场也将迎来新的百货。据悉，从2006年7月开业以来，正大的话题一直不断，先后传出过不少商户因生意冷清而陆续退场，物业公司大肆裁员等诸多不利消息。至清场前，高峰期的一百多家商户仅剩二十余户。而目前原驻留在正大广场的二十多家商户都已撤出，未来正大广场也将改变原来品牌名店的业态，引入百货作为主力店。
探因
“小租户”模式折戟全竞争时代
从2005年开始，不少大型商业地产项目、各种MALL等开始出现在福州，由此也使商业地产进入了全竞争时代。
2005年，投资型物业尤其是商铺呈井喷式发展，各种项目遍地开花，覆盖了很多区域，呈现强势发展。据统计，从2005年至2006年，福州有27个项目、86万平方米建筑面积的商贸店面上马或投入经营。其中包括万象、宝龙、冠亚、群升国际大型商业区、君临天华shoppingmall、正大广场shoppingmall、东福州的三大商业项目以及火车站的财富第一街等大型项目。
而到了2007年，又一个大型商业地产项目———被誉为“海西第一街”的“君临·盛世茶亭”项目开始亮相。同时，总建筑面积28万平方米的君临天华亦即将面世，整体构建45万平方米的群升国际二期也将上市。
两年之内，福州出现了数百万平方米的大型商业地产项目，一下子使福州人均商铺占有面积达到了近两平方米，超过了有“购物天堂”之称的香港。过于激烈的竞争带来了几家欢乐几家愁的市场局面，不少商业地产项目在运营中发生了困难，经营户关门歇业事件频发———去年，开街仅一个多月的福州火车站地下商城第1街广场曾发生七十余家承租商户集体关门歇业；金山榕城广场免租期过后，许多商家撤出场地；占地4万平方米的福州东方伟业商业广场开业仅一个月，数百商家因经营惨淡而集体歇业；同年7月，位于福州五一路上的正大广场开张试营业，人流量稀少，商铺空置率很高。而今年，宝龙城市广场也遭遇了部分商户“关门歇业”的风波。根据有关方面的统计，目前福州有近两成的一楼店面，约五成的二层店面都是关着的，而三层和四层这种情况更为严重，达到七八成之多。
尽管商业地产经营不善各有各的问题，但是最终都指向一点：缺乏有效购买力，有业内人士指出，这些多数是“小租户式”的经营模式，其模式就注定了商业项目的失败。
分析
并非都是救市良方
从福州以往商业地产运营经验看，一个大型百货的入驻的确会带来超强人流和品牌效应。也正是基于这样的原因，福州的商业地产将百货店的引进作为了项目运作的一张大牌，最具诱惑力的投资保证。但是，当各商业地产项目在对百货店进行了一番顶礼膜拜后，百货店真的能成为商业地产项目的“财富保障、赚钱机器”吗？
2003年，中亭街环宇落幕犹在眼前。当年，这个定位高端的百货一进入中亭街即不被看好，果然一年之后，因欠缴物业电费及经营状况不佳等多种因素而谢幕。环宇败走事件将百货店“万能”的难堪摆在了福州商业地产的面前。对商业地产起着至关重要作用的百货店，在市场面前也显露出其脆弱的一面。
“百货业态并非是万能的，百货店也不是神话。”一位业内人士说，环宇败走的主要原因还是项目前期定位不准、市场分析缺位引发的“水土不服”。这位人士认为，环宇在中亭街呆不长，因为它的中高档定位不适合中亭街目前的经营环境。
商业地产引入百货经营有一个本土化的问题必须解决，否则就会因“水土不服”导致经营不利。一位地产研究人士说，在目前的商业地产的招商中，多数的开发商希望一网打尽消费群，对百货店的定位模糊。其实百货店应有清晰的主要客户群。
百货也讲品牌谈专业
不是所有的百货店都能够为商业地产项目引来人流及树立品牌。
最明显的例子莫过于近在咫尺的宝龙与万象这两个地产项目。它们几乎在同一时间启动，但几年之后，万象渐呈人气旺盛之象，而宝龙却“门前冷落车马稀”。
“实际上，那个时候我们对宝龙寄予的希望更大”，一位业内人士说，宝龙在规划之初的定位很高，建成最新的商业业态shoppingmall。而且在项目确定后的一年内，其招商似乎也进行得比较成功。与之相比，体量差了一大截的万象城看起来要稍逊一筹。
但两大项目建成后的情况却让人意外。万象因为天虹百货和百安居等几大主力店的入驻，在经历了一年多时间的调整后，终于站稳了脚跟。有不少爱逛街的朋友告诉记者，由于天虹百货的促销力度常常会超过东街口的一些百货，对shop-ping一族来说，还是蛮有吸引力的。更为值得一提的是，现在天虹百货入驻的商品种类、品牌与开业时相比也多了不少。而一路之隔的宝龙前不久却遭遇了部分商户“关门歇业”的风波。而宝龙同样也有康城百货。
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