2007：地产力量改变青岛商圈

商业地产与城市的经济地位、发展速度密切相关，几年来青岛GDP以每年10％以上的速度增长，引发了商业地产的投资冲动。2007年，虽然商业地产仍不能与住宅地产开发旗鼓相当，但已成为青岛商业格局变化的主要力量，有望打破已有商圈的平衡。

　　CBD商业价值重估

　　9月 5日，中海以8330元/平方米楼面地价，竞得青岛中央商务区20万平方米地块的开发权，这一天价让青 [table][tr][td]    [/td][/tr][/table]岛业界震惊。一时间，关于价格合理性的猜测众说纷纭。

[/align]　　有一种说法，是中海看中这一地块8万平方米的商业用地。之所以这样去考虑，是因为青岛中央商务区的商务与商业价值有待重估。

　　早在2007年4月，青岛中央商务区新一轮《控制性详细规划调整》原则通过了青岛市规划局组织的专家委员会的评审，这标志着历时近两年的前期规划工作已基本完成，将进入快速发展的阶段。

　　10月，大连万达集团又将青岛中央商务区内的延吉路112号地块收入囊中。该地块计划建设10万平方米的商业和15万平方米的公寓写字楼，包含百货、超市、影院、五星级酒店等业态，属于万达集团的第三代商业产品。

　　万达、中海项目还在规划之中，环宇康庭1万平方米的裙楼商业已招商结束，且定位于打造韩国风情商业街，负责项目商业运营的袁升斌告诉记者，现有饰品、化妆品、韩式餐饮等业态，明年上半年将开业。

　　袁升斌设想，山东路与敦化路交汇的良辰美景、嘉合新兴还有6万平方米的裙楼商业，如要与环宇康庭连在一起，打造韩国特色商业街，将更有吸引力。

　　当然，不同的商业品类有不同的租金支付能力，随之决定了商业物业的价值，几个商业体还是一种竞争关系，准确的定位要靠市场来磨合。

　　包括已开业的市北家乐福，规划中的万达、中海商业项目，以及环宇康庭、良辰美景、嘉合新兴的裙楼商业，山东路CBD周边区域已具有了形成商圈的商业面积。但其消费力还要靠未来中央商务区规划的推进，商务人群的填充。中海、万达两个项目也会是逐步开发，等待区域商务与商业的成熟。

　　东部商圈升级

　　东部商圈沿香港中路东西依次排布，分别是麦凯乐、佳世客、阳光百货、家乐福，这一区域集中青岛的高端消费人群，由于几个主干道的分割，现有商业之间较难实现客群的共享。2007年以来，沿南北走向正形成新的商圈核心，新商业项目是凯悦中心商业、海信广场、百丽广场，由此东部商圈发生了新变化。

　　变化之一，贯通香港中路、东海路的“金街”将几个项目连在一起，形成步行通道，消费群可以共享。

　　变化之二，新近建成的海信广场、百丽广场均有一千个车位以上的配套，这在东部商圈是非常稀缺的资源，将对以车行为主的高端消费群体形成巨大的吸引力；

　　变化之三，海信广场与凯悦中心定位于奢侈品消费，青岛有望形成第一个奢侈品商圈，其辐射范围将不仅限于青岛。

　　变化之四，业态呈现多样化。百丽广场是大型SHOPPING　MALL，有商业步行街、大型百货、超市、百老汇影院和真冰溜冰场、餐饮等，达到一站式消费。佳世客是购物中心业态，几个项目之间有着业态的差异与互补，形成统一的商业综合体。

　　城阳渴望新商圈

　　10月24日，青岛宝龙城市广场举办主力商家签约会，乐天满意得超市、宝龙游乐、康城百货、影院、美食、国美电器、肯德基、麦当劳等主力店正式签约入驻。主力店被称为是大型购物中心压箱底的几块石头，宝龙城市广场对主力店的顺利招商，对整个项目运营至关重要。

　　尤其是乐天满意得超市在宝龙城市广场以超过3亿元整体买下超市物业产权。乐天在韩国也有类似宝龙城市广场的游乐商业地产项目，它非常看好宝龙城市广场的前景。

　　与此同时，在城阳中心城区青威路与正阳路交汇的吕家庄周边，几个大体量的商业项目正在“扎堆”，已开业的有家佳源超市、世正爱丽安。世正爱丽安东侧是建设中的[wiki]利群[/wiki]购物中心，规划有酒吧一条街、酒店、百货、超市等业态。世正爱丽安的北侧是青特吕家庄商业项目，以时尚餐饮为主，将有星级酒店、快捷性酒店等，总面积８万余平方米。下一步这里还有望引入全国性的建材、家居连锁品牌。

　　据介绍，青特置业规划的商业项目特色突出，已邀请美国波士顿国际设计集团担任整体规划设计，同时邀请国内一流的策划公司进行形象策划、资源整合工作，将引进全国知名的特色餐饮品牌。

　　从目前情况看，吕家庄将形成两家百货、两家以上超市、两到三家酒店以及建材、家居、餐饮、娱乐为一体的商圈格局。沿正阳路，以区政府为中心将崛起一个大型的商务区，类似于青岛的香港路，而吕家庄区域也有望成为城阳的“东部核心”。

　　国际代理机构进入青岛

　　商业地产的发展离不开专业商业地产代理与评估机构。今年，世界五大代理行中的[wiki]戴德梁行[/wiki]、[wiki]世邦魏理仕[/wiki]分别在青岛设立分公司。随着这些国际物业咨询机构的全面进入，青岛房地产与国际资本的距离又近了一步。在青岛分公司成立的新闻发布会上，戴德梁行预测，外资将加速进入青岛房地产市场。

　　另外，戴德梁行的市场调研机构也已进入青岛，并发布了2007年第三季度的青岛商业地产报告，这也是青岛第一份此类研究报告。在专业数据的引导之下，青岛商业地产开发将减少盲目性。

　　本报记者　张则涛

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