乔涛 海创地产研究院院长
主持人：您心目中的商业地产创新是什么？
乔涛：租售并举的、以租代售、先租后售等模式很多，但是里面真正保证商业稳定运行的只有一种，就是只租不售，把产权留给开发商自己，自主运营，这样可以保证长期性和稳定性，这些商户可以看到，而且也是符合广大商家和专业运营的要求。我们提出这个创新，因为创新肯定要有创意，创新从哪来呢，我们首先要看 国际上的模式，比较领先的商业地产模式是什么样的？毋庸置疑，美国肯定在这方面走在前面。美国的营利模式方面我们学不到，现在主要是REITs或者长期租金，这两种模式，今天早上我听到嘉宾说到，国内解决不了这个融资的瓶颈，这个东西至少在目前来说是超越不了的。
长期的租金收益只有在我刚才说的只租不售的模式里才能体现出来，这个模式必须要求你开发商要有雄厚的实力，真正做的话，在北京大家可以看到，像国贸等都是港资背景的，相当大的地产集团才能用这种方式来完成运营。这个基础上我们怎么才能走出自己的路？
既让商业运营商进行主导，同时又避免了我们所谈到的实 力不足，或者是环境不允许，我们海商地产研究院这么多年的研究，采取的模式就是利用资本的杠杆，资本的运营商和商业运营商相结合，这是强偶合，不同于简单的企业关系，它的结合之后首先可以解决商业运营商自身的投资实力问题，同时从另外的角度来讲就是提供一个强大的开发保证。
如果商业运营商有开发能力，可以自主开发，如果没有这样的能力，也可以由开发商进行开发程序，如果要建立开发商退出机制，开发商从刚开始拿地到设计、安装、内外装修以及物业管理都是由开发商主导这个过程的，而且这也是必须要走的过程，在这个过程中运营商势必要在这个流程中是落下的，但是如果和资本运营商协调好开发商退出机制，开发商进来。
所有流程完成之后，拿到回报，这样的话就解决了我们刚才谈到的矛盾问题，就是开发商退出、完全退出，资产由资本运营商和商业运营商共同持有，同时资本运营商在其中发挥最具有商业价值的几个环节，就是我刚才没有谈到的商业选址、商业规划、商业设计，这三个是商业价值的灵魂，如果没有这个，就跟普通的开发没有区别，建筑开发都可以完成这个。在这个理念基础上，我们总结了一套自己的商业运营模式。
我们也是希望通过这次的会上，跟广大一线实践的开发商进行沟通、交流，我们的经验虽然有国际上成功的基础，但是毕竟美国和中国是不一样的，尤其是在资本运营商这一块，美国的资本运营商都是退休基金、授权基金等等，必须是非常稳定的回报模式，才能健全，体系不论公募、私募都可以全方位提供，中国现在是达 不到的，对于我们的实际操作还需要有很多课题研究。但是这个路是一定要走的，而且我觉得中国商业地产的未来还是很光明的，至少有我们大家共同的努力。
主持人：现在有试点的项目吗？
乔涛：现在我们有南三环马家堡的项目，原来的模式是开发商整体持有，经过我们的策划和商业设计之后，实现了自己的商业价值，最终的出路可能有两条，一个是经过一段时间的运营之后，达到我们所设定的商业氛围之后，它的人气形成了，这个时候整体地转让给基金，这样的话获得一个整体出售，必须以整体出售的形式，如果产权分割，这个商场肯定不行。
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